小區(qū)地下停車(chē)位屬于人防工程,平時(shí)只能作為車(chē)庫(kù)使用。浙江省溫州一小區(qū)業(yè)主,將自己購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)及小區(qū)地下15個(gè)車(chē)位出租給他人,結(jié)果停車(chē)位變會(huì)所,被相關(guān)單位叫停。小區(qū)地下室停車(chē)位被出租作為商業(yè)使用是否合法,承租人與業(yè)主之間為此打了一場(chǎng)官司。

　　林先生是溫州某小區(qū)的業(yè)主,他在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一間營(yíng)業(yè)房還有該營(yíng)業(yè)房的地下室15個(gè)停車(chē)位,其中營(yíng)業(yè)房面積422.27平方米,15個(gè)停車(chē)位面積568.36平方米。2011年3月6日,林先生把上述營(yíng)業(yè)房及地下室一起“打包”出租給了李女士,雙方約定租賃期限為6年,租金每6個(gè)月一次性支付。合同簽訂后,李女士支付了首期6個(gè)月的租金106萬(wàn)余元。隨后,李女士便著手對(duì)上述租賃的營(yíng)業(yè)房及地下室進(jìn)行裝修與購(gòu)買(mǎi)各種營(yíng)業(yè)用設(shè)施設(shè)備,先后投入533萬(wàn)余元。

　　眼見(jiàn)斥巨資打造的會(huì)所就要開(kāi)業(yè),但讓李女士沒(méi)想到的是,合同簽訂后不到一個(gè)月就被叫停了。2011年5月12日,溫州市鹿城區(qū)城市管理與行政執(zhí)法局出具一份責(zé)令限期改正通知書(shū),該局認(rèn)為對(duì)地下室車(chē)位裝修的行為屬于設(shè)置違法建筑設(shè)施,造成了消防隱患,責(zé)令業(yè)主林先生在同年5月20日前自行拆除該違法建筑。

　　李女士這才意識(shí)到相關(guān)的法律問(wèn)題,經(jīng)咨詢得知,地下室車(chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,是屬于全體業(yè)主共有的公共設(shè)施,不具備商業(yè)使用價(jià)值,她即便對(duì)地下室進(jìn)行了裝修,也無(wú)法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,無(wú)法營(yíng)業(yè)。李女士認(rèn)為,當(dāng)時(shí)簽訂合同的時(shí)候,林先生隱瞞了事實(shí),將不具備商業(yè)用途的地下室出租給她使用,導(dǎo)致她白花錢(qián)裝修了房子落得一場(chǎng)空,她認(rèn)為林先生的行為屬于欺詐。為此,雙方訴至法院。林先生要求李女士騰空并返還營(yíng)業(yè)房及地下室,并支付租金損失與違約金。而李女士則要求撤銷(xiāo)關(guān)于地下室的租賃部分,保留地上營(yíng)業(yè)房的出租,林先生返還租金61.9萬(wàn)余元,此外要求林先生賠償裝修損失533萬(wàn)余元。

　　浙江省溫州市鹿城區(qū)人民法院審理后查明,2013年8月李女士已經(jīng)把涉案的房產(chǎn)返還給林先生。法院審理后認(rèn)為,原被告雙方在此事件中均有過(guò)錯(cuò)。最終,林先生和李女士在法院的主持下達(dá)成調(diào)解協(xié)議,李女士愿意支付林先生租金損失80萬(wàn)元,林先生也愿意放棄其他訴訟請(qǐng)求。

　　■以案釋法

　　停車(chē)位商業(yè)租賃行為無(wú)效

　　對(duì)于該案的是非曲直,法官庭后指出,林先生出租的房產(chǎn)分為兩部分,一部分為地上建筑即營(yíng)業(yè)房,一部分為地下室。涉案的15個(gè)地下室停車(chē)位屬于人防工程,戰(zhàn)時(shí)人防,平時(shí)只能作為車(chē)庫(kù)使用,其使用條件受到防空法和消防法的限制。林先生與李女士簽訂的租賃合同中,將15個(gè)“停車(chē)位”均表述為“地下室”,且作為商業(yè)使用,這樣的約定違反了上述法律的規(guī)定,該停車(chē)位的租賃行為無(wú)效。

　　雖然停車(chē)功能某種程度上也可以理解為商業(yè)輔助功能,但是結(jié)合每年200余萬(wàn)元租金數(shù)額將15個(gè)“停車(chē)位”表述為“地下室”以及李女士對(duì)地下室進(jìn)行裝修的情形來(lái)看,雙方在簽訂租賃合同時(shí),地下室用于停車(chē)并不是雙方的真實(shí)意圖。

　　由此可以看出,林先生與李女士簽訂租賃合同,目的是為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)用途,但是林先生交付的租賃物中,地下停車(chē)位不具備商業(yè)用途,不符合合同約定的用途,這紙合同屬于可撤銷(xiāo)合同。根據(jù)合同法規(guī)定,其實(shí)李女士從合同簽訂之日起一年內(nèi)就可以行使撤銷(xiāo)權(quán)。但同時(shí)合同法也規(guī)定,具有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán),撤銷(xiāo)權(quán)消滅。

　　法院認(rèn)為,李女士擅自改變15個(gè)停車(chē)位使用功能并進(jìn)行裝修,明顯存在重大過(guò)錯(cuò),裝修后又無(wú)法通過(guò)規(guī)劃建設(shè)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等行政審批導(dǎo)致不能正常經(jīng)營(yíng),所造成的損失應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。林先生明知停車(chē)位屬于人防工程作為商業(yè)功能予以租賃,其也存在過(guò)錯(cuò),雙方都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)各自應(yīng)負(fù)的民事責(zé)任。據(jù)此,該案經(jīng)法官釋明法理后,雙方當(dāng)事人簽訂了上述調(diào)解協(xié)議。