近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，靠近城區(qū)的村居均面臨大面積拆遷，因拆遷產(chǎn)生的農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛以及與該糾紛相關(guān)的分家析產(chǎn)、繼承等糾紛明顯增加，因利益糾葛化解難度極大，該類(lèi)糾紛引起的涉訴上訪(fǎng)案件占法院上訪(fǎng)案件的比重逐年增多，成為一個(gè)亟待解決的難題。

　　2003年7月11日，張某與原告李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，李某將其五間房屋以5.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給張某，張某于該房屋辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后付清全部房款。次日，張某向被告某國(guó)土資源局提交了申請(qǐng)書(shū)、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、原告李某的戶(hù)籍證明、登記在李某名下的集體土地使用證等，作為申請(qǐng)變更登記的材料依據(jù)。被告于2003年7月19日將該土地使用權(quán)變更登記在第三人張某名下。

　　經(jīng)法院查明，張某系城鎮(zhèn)居民，戶(hù)口不在該村，其并非該集體組織成員。

　　2010年，張某購(gòu)買(mǎi)的房屋進(jìn)行了整體拆遷，張某與拆遷方達(dá)成協(xié)議拆除該房屋。原告李某認(rèn)為被告國(guó)土資源局的行為侵犯了其合法權(quán)益，遂向法院提起行政訴訟。

　　原告李某訴稱(chēng)，原告在本村依法取得宅基地使用權(quán)。土地管理局向原告頒發(fā)了集體土地建設(shè)用地使用證。后原告李某發(fā)現(xiàn)，被告國(guó)土資源局于2003年7月19日在未通知原告的情形下，將上述土地使用權(quán)變更登記在張某名下。原告認(rèn)為，被告擅自變更原告名下的土地使用權(quán)，違反了土地管理法的規(guī)定，嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法撤銷(xiāo)被告作出的變更土地使用權(quán)的行政行為。

　　被告國(guó)土資源局辯稱(chēng)，被告為申請(qǐng)人進(jìn)行土地證變更登記時(shí)，依法只進(jìn)行形式審查。只要申請(qǐng)人提交相關(guān)合法證明，被告就必須為其辦理土地過(guò)戶(hù)。被告在本案中沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　張某述稱(chēng)，原告與其當(dāng)初簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示，且雙方均已履行完畢。只是因?yàn)楝F(xiàn)在房屋牽扯到拆遷改造，巨大的拆遷利益驅(qū)使原告李某見(jiàn)利忘義，請(qǐng)求法院依法維持被告作出的變更登記行為。

　　山東省日照市東港區(qū)人民法院認(rèn)為,張某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，按照法律規(guī)定不能取得該村宅基地的土地使用權(quán)。被告國(guó)土資源局在辦理該變更登記申請(qǐng)過(guò)程中，只需要簡(jiǎn)單的形式審查（如張某的戶(hù)籍）便能發(fā)現(xiàn)此問(wèn)題。對(duì)經(jīng)過(guò)審查應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)或得知的問(wèn)題而沒(méi)有發(fā)現(xiàn)或得知，故其為張某辦理變更登記的行為不當(dāng)，依法應(yīng)予撤銷(xiāo)，遂判決確認(rèn)被告批準(zhǔn)將原告房屋土地使用權(quán)登記由李某變更登記為張某的行為違法。

　　■法官說(shuō)法

　　買(mǎi)受人利益難以得到保障

　　農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”目前，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際上是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

　　其次，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得法律對(duì)所有權(quán)人的保護(hù)。同時(shí)，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效不利于保護(hù)出賣(mài)人的利益，在許多案件中，出賣(mài)人相對(duì)處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關(guān)涉到其生存權(quán)益。

　　最后，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同一旦認(rèn)定無(wú)效，要充分考慮房屋的增值部分，并適當(dāng)傾向于買(mǎi)受人，維護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益。司法實(shí)踐中，可以按照“出售房產(chǎn)后，出賣(mài)方反悔造成買(mǎi)受方的信賴(lài)?yán)鎿p失，根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度要求出賣(mài)方承擔(dān)”的思路，要求出賣(mài)方給予買(mǎi)受人一定比例的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，即通過(guò)鑒定等方式確認(rèn)房屋本身價(jià)格和宅基地范圍內(nèi)房屋占地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格，計(jì)算兩者的合計(jì)數(shù)額為現(xiàn)房屋價(jià)值，由出賣(mài)方按照比例承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

■法官建議

　　多方施治慎重處理

　　農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定無(wú)效的后果為退還房屋，這極大地影響買(mǎi)受人的居住狀態(tài)，極易形成不穩(wěn)定因素。為妥善化解該類(lèi)糾紛，法官建議：

　　綜合衡平各方利益。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)不僅僅是一個(gè)法律問(wèn)題，更是一個(gè)特殊國(guó)情下引發(fā)的特殊社會(huì)問(wèn)題，在目前的體制下，很難找到徹底有效的辦法來(lái)解決，預(yù)后效果較差。在處理該類(lèi)糾紛時(shí)，要充分考慮歷史因素，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)行為如過(guò)錯(cuò)程度等進(jìn)行全面考量，并照顧現(xiàn)有房屋居住使用以及新建、翻建、增值等情況，審慎處理，使雙方當(dāng)事人合法利益得到應(yīng)有保護(hù)。

　　加大訴訟調(diào)解力度。堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合”的原則，針對(duì)拆遷村居實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)研，了解不同村居的特殊情況，制訂不同的調(diào)解方案，按照平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合平衡雙方的利益，縮小矛盾分歧，妥善解決雙方紛爭(zhēng)。

　　統(tǒng)一法律適用標(biāo)準(zhǔn)。在尊重現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮案件特殊性，如買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)的過(guò)錯(cuò)程度、現(xiàn)有房屋居住現(xiàn)狀等，謹(jǐn)慎處理。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為確認(rèn)無(wú)效后，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)對(duì)應(yīng)的當(dāng)事人利益補(bǔ)償機(jī)制，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使雙方當(dāng)事人合法利益得到應(yīng)有保障。

　　加大法制宣傳力度。加強(qiáng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）黨委政府、司法所合作，加大對(duì)村委會(huì)、司法所關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛調(diào)解工作的指導(dǎo)力度。聯(lián)合房管部門(mén)、土地管理部門(mén)進(jìn)村入戶(hù)，廣泛宣傳合同法、土地管理法及有關(guān)行政法規(guī)、政策文件，增強(qiáng)廣大城鄉(xiāng)居民法律意識(shí)，使之認(rèn)識(shí)到農(nóng)村私有房屋交易行為的特殊性、高風(fēng)險(xiǎn)性及由此產(chǎn)生的矛盾隱患和不良后果，從根源上減少此類(lèi)交易行為的發(fā)生。