【案情】宣威市乙地產(chǎn)公司建房后，將房屋包給宣威市甲地產(chǎn)公司代為銷售。2013年9月，陸先生以107萬元的價格向甲地產(chǎn)公司購買一套商鋪，雙方簽訂了房屋訂購協(xié)議，甲地產(chǎn)公司收取了陸先生的購房款。同年12月，陸先生與乙地產(chǎn)公司簽訂了商品房購銷合同，合同內(nèi)容與前述訂購協(xié)議一致，但合同中約定了商品房面積差價款的計算方法。乙地產(chǎn)公司向陸先生交付了商鋪，并辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

隨后，陸先生發(fā)現(xiàn)，商鋪的產(chǎn)權(quán)登記建筑面積比合同約定的參考建筑面積少了3.4平方米，對應面積差價為47000元。2023年3月，陸先生找到乙地產(chǎn)公司，雙方簽訂和解協(xié)議，由乙地產(chǎn)公司支付陸先生面積差價款19000元。

陸先生認為，其沒有得到充分賠償，剩余款項27000元應由甲地產(chǎn)公司支付。今年3月，陸先生向宣威市人民法院提起訴訟，請求判決甲地產(chǎn)公司支付面積差價款27000元。甲地產(chǎn)公司則認為，商品房購銷合同由陸先生與乙地產(chǎn)公司簽訂，陸先生起訴的面積差價款應該由乙地產(chǎn)公司支付，陸先生不應當向甲地產(chǎn)公司主張權(quán)利。

法院經(jīng)審理認為，預約合同與本約合同應在相同當事人之間訂立，如果合同內(nèi)容、合同當事人發(fā)生變化，則屬于合同的變更和轉(zhuǎn)讓。陸先生與甲地產(chǎn)公司簽訂了房屋訂購協(xié)議，甲地產(chǎn)公司收取了購房款，但雙方后續(xù)沒有簽訂商品房購銷合同，而是由陸先生與乙地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房銷售合同，陸先生并未同意甲地產(chǎn)公司將合同權(quán)利義務概括轉(zhuǎn)讓給乙地產(chǎn)公司，甲地產(chǎn)公司所實施的行為存在履行瑕疵。因乙地產(chǎn)公司已經(jīng)完成交房義務，兩家公司的行為可不定性為欺詐。

【釋法】本案中，甲地產(chǎn)公司并未向陸先生披露包銷信息，也沒有以乙地產(chǎn)公司的名義向陸先生出售商鋪；兩家公司訂立的包銷協(xié)議不能約束陸先生?？陀^上，兩家公司就同一商鋪買賣合同的履行均存在違約事實，兩家公司都應向陸先生承擔連帶責任。

因陸先生與乙地產(chǎn)公司已就乙地產(chǎn)公司應承擔的責任達成和解協(xié)議，相對于陸先生而言，是通過意定方式將連帶債務劃分為按份債務，已履行債務的債務人不再對其他債務人未履行的債務承擔責任，本案可僅就陸先生與甲地產(chǎn)公司之間存在的糾紛進行處理。

近日，法院判決由甲地產(chǎn)公司向陸先生支付面積差價款27000元。

（來源：《云南法制報》 記者 甘仕恩 通訊員 董錦）