【案情】宣威市乙地產(chǎn)公司建房后，將房屋包給宣威市甲地產(chǎn)公司代為銷(xiāo)售。2013年9月，陸先生以107萬(wàn)元的價(jià)格向甲地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)一套商鋪，雙方簽訂了房屋訂購(gòu)協(xié)議，甲地產(chǎn)公司收取了陸先生的購(gòu)房款。同年12月，陸先生與乙地產(chǎn)公司簽訂了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，合同內(nèi)容與前述訂購(gòu)協(xié)議一致，但合同中約定了商品房面積差價(jià)款的計(jì)算方法。乙地產(chǎn)公司向陸先生交付了商鋪，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

隨后，陸先生發(fā)現(xiàn)，商鋪的產(chǎn)權(quán)登記建筑面積比合同約定的參考建筑面積少了3.4平方米，對(duì)應(yīng)面積差價(jià)為47000元。2023年3月，陸先生找到乙地產(chǎn)公司，雙方簽訂和解協(xié)議，由乙地產(chǎn)公司支付陸先生面積差價(jià)款19000元。

陸先生認(rèn)為，其沒(méi)有得到充分賠償，剩余款項(xiàng)27000元應(yīng)由甲地產(chǎn)公司支付。今年3月，陸先生向宣威市人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判決甲地產(chǎn)公司支付面積差價(jià)款27000元。甲地產(chǎn)公司則認(rèn)為，商品房購(gòu)銷(xiāo)合同由陸先生與乙地產(chǎn)公司簽訂，陸先生起訴的面積差價(jià)款應(yīng)該由乙地產(chǎn)公司支付，陸先生不應(yīng)當(dāng)向甲地產(chǎn)公司主張權(quán)利。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，預(yù)約合同與本約合同應(yīng)在相同當(dāng)事人之間訂立，如果合同內(nèi)容、合同當(dāng)事人發(fā)生變化，則屬于合同的變更和轉(zhuǎn)讓。陸先生與甲地產(chǎn)公司簽訂了房屋訂購(gòu)協(xié)議，甲地產(chǎn)公司收取了購(gòu)房款，但雙方后續(xù)沒(méi)有簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，而是由陸先生與乙地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同，陸先生并未同意甲地產(chǎn)公司將合同權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給乙地產(chǎn)公司，甲地產(chǎn)公司所實(shí)施的行為存在履行瑕疵。因乙地產(chǎn)公司已經(jīng)完成交房義務(wù)，兩家公司的行為可不定性為欺詐。

【釋法】本案中，甲地產(chǎn)公司并未向陸先生披露包銷(xiāo)信息，也沒(méi)有以乙地產(chǎn)公司的名義向陸先生出售商鋪；兩家公司訂立的包銷(xiāo)協(xié)議不能約束陸先生?？陀^上，兩家公司就同一商鋪買(mǎi)賣(mài)合同的履行均存在違約事實(shí)，兩家公司都應(yīng)向陸先生承擔(dān)連帶責(zé)任。

因陸先生與乙地產(chǎn)公司已就乙地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任達(dá)成和解協(xié)議，相對(duì)于陸先生而言，是通過(guò)意定方式將連帶債務(wù)劃分為按份債務(wù)，已履行債務(wù)的債務(wù)人不再對(duì)其他債務(wù)人未履行的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，本案可僅就陸先生與甲地產(chǎn)公司之間存在的糾紛進(jìn)行處理。

近日，法院判決由甲地產(chǎn)公司向陸先生支付面積差價(jià)款27000元。

（來(lái)源：《云南法制報(bào)》 記者 甘仕恩 通訊員 董錦）